전월세 전환 계산기입니다. 전세 보증금의 일부나 전부를 월세로 바꿀 때 법이 허용하는 월세 상한이 얼마인지, 집주인과 협의한 전환율로 계산하면 상한을 넘는지 바로 확인할 수 있습니다. 반대로 월세를 보증금으로 바꿀 때의 금액도 계산합니다. 한국은행 기준금리는 직접 바꿔 넣을 수 있습니다. 입력한 값은 이 화면에서만 계산하고 어디에도 저장하거나 보내지 않습니다.
전월세 전환 계산기
법정 전환율 상한은 이렇게 정해집니다
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세(월 단위 차임)로 바꿀 때 전환하는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월세를 넘을 수 없다고 정합니다.
- 시행령 제9조제1항이 정한 연 10퍼센트
- 한국은행 기준금리에 시행령 제9조제2항이 정한 연 2퍼센트를 더한 비율
기준금리가 3.00퍼센트라면 3.00 + 2 = 5.00퍼센트이고 10퍼센트보다 낮으므로 상한 전환율은 연 5.00퍼센트입니다. 기준금리가 8퍼센트를 넘지 않는 한 기준금리에 2퍼센트를 더한 값이 항상 더 낮아서 사실상 이 값이 상한이 됩니다. 월세 상한은 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12로 구합니다.
협의 전환율과 법정 상한의 차이
법정 상한은 넘을 수 없는 한도이고, 실제 전환율은 임대인과 임차인이 그 한도 안에서 협의로 정합니다. 그래서 상한보다 낮은 전환율에 합의하는 것은 얼마든지 가능합니다. 반면 상한을 넘는 전환율로 합의했더라도 이 법에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 제10조가 정하므로, 계산기가 상한 초과로 알려 주면 계약 전에 조정해야 합니다.
적용 범위
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용하며, 주택의 등기를 하지 않은 전세계약에도 준용합니다. 제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 상한을 정한 조항입니다. 반대로 월세를 보증금으로 바꾸는 경우에 대해서는 이 조항이 별도 상한을 두지 않으므로, 이 계산기의 월세→보증금 결과는 같은 전환율로 맞바꾼 금액을 보여 주는 참고값입니다. 상가 임대차는 다른 법(상가건물 임대차보호법)이 적용되므로 이 계산기를 쓰지 마세요.
계산 예시
기준금리 3.00퍼센트(상한 전환율 연 5.00퍼센트)일 때 수계산 결과입니다.
| 전환 내용 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 보증금 5,000만 원을 월세로 | 50,000,000 × 5% ÷ 12 | 월 208,333원 이하 |
| 보증금 1억 원을 월세로 | 100,000,000 × 5% ÷ 12 | 월 416,667원 이하 |
| 5,000만 원을 6퍼센트로 협의 | 50,000,000 × 6% ÷ 12 | 월 250,000원, 상한 초과 |
| 월세 50만 원을 보증금으로 | 500,000 × 12 ÷ 5% | 보증금 1억 2,000만 원 |
계산 결과의 원 미만은 반올림했습니다. 위 계산기에 같은 값을 넣어 보면 똑같이 나옵니다.
알아둘 점
기준금리는 바뀝니다. 이 페이지의 기본값은 2026년 10월 2일에 확인한 3.00퍼센트입니다. 한국은행이 금리를 바꾸면 상한 전환율도 바뀌므로 계약하는 시점의 기준금리를 직접 확인해 넣으세요. 또한 시행령이 정한 가산 이율과 10퍼센트 한도도 개정될 수 있습니다.
기존 계약의 인상률은 따로 봅니다. 월세나 보증금을 올리는 경우의 증액 한도는 제7조의 다른 규정이 정합니다. 세금, 중개보수, 대출 이자는 이 계산에 들어 있지 않습니다. 계약 때 중개수수료가 궁금하다면 부동산 중개수수료 계산기도 있습니다.
출처
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제10조(강행규정)와 제12조(미등기 전세에의 준용)
- 한국은행, 기준금리 추이
이 페이지는 법률 자문이 아닌 참고용 계산기입니다. 실제 계약은 계약서 내용과 개별 사정에 따라 달라질 수 있으니 대한법률구조공단(132) 등 전문 기관이나 변호사에게 확인하세요.